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16/10/2020
Plan de relance : environnement, compétitivité des entreprises, emploi… les mesures phare
Le gouvernement propose un plan de modernisation et de rénovation de tous les secteurs d’activité. 100 milliards d’euros, dont 40 milliards financés par l’Europe, sont déployés. La lettre Conseils des notaires d'octobre vous informe.
Comme tous les ans, l’association qui œuvre pour l’amélioration de la qualité des logements a sondé les Français pour connaître la perception de leur habitat. Cette année, le thème retenu était celui de l’espace. Il avait été arrêté avant de savoir que les Français allaient vivre « 55 jours de confinement général. » A expliqué Bertrand Delcambre, président de l’association. « Les circonstances ont fait que l’étude a été réalisée justement pendant le confinement. (...). Ça nous a permis de prendre le pouls de la société à un moment où les Français, de fait, étaient confrontés plus que jamais à la fois aux atouts mais aussi aux insuffisances de leur domicile. »
Contexte oblige, le confinement a été vécu différemment selon la surface du logement. Les habitants qui manquaient d’espace ont vécu davantage de moments de tension pendant cette période : les ménages avec des nouveau-nés et ceux âgés de moins de 35 ans. Si chaque année, les Français émettent le souhait de déménager, le seul fait d’être confiné a déclenché ce désir chez 22 % d’entre eux.
Hors confinement, les moins de 35 ans sont ceux qui ont besoin de plus d’espace. Il existe un écart de 20m2 entre la surface idéale souhaitée par les 25-34 ans et celle dans laquelle ils vivent réellement, alors qu’il n’y a quasiment aucune différence pour les plus de 60 ans. En réalité, le premier groupe dispose de 39 m2 par personne, le second, de 64 m2.
À cette fracture générationnelle, s’ajoute une fracture territoriale. « Les français des villes rêvent plus grand ». En agglomération parisienne, la surface idéale est estimée à 100 m2 contre 83 m2 en réalité, dans les communes rurales, la première est de 137 m2, très proche de la surface réelle de 128 m2. Cette tendance ne se résorbe pas l’âge.
En ville, quatre familles sur deux avec deux enfants au moins ne disposent pas d’une chambre par enfant. La grande majorité souhaitent donc une pièce en plus : 65% des ménages avec un enfant, 46% des foyers sans enfant. Sans surprise lorsqu’ils sont sondés sur le type de pièces supplémentaires qu’ils souhaiteraient, les habitants citent d’abord une chambre pour chaque enfant puis des WC séparés de leur salle de bains et enfin ... un jardin.
Concernant le télétravail, un large tiers des actifs estiment que leur logement n’est pas adapté au télétravail : 40 % ne disposent pas de bureau ou de coin bureau dans leur logement et parmi eux, 59 % souhaiterait en avoir un.
Ce défaut d’espace appelle des améliorations au niveau de l’agencement. Celui-ci deviendrait plus confortable si les capacités de rangement augmentaient. Or si 65 % des logements construits avant 2010 avaient une cave ou un grenier, seulement 36 % en disposent après cette date. En revanche, plus le logement est neuf, plus il apparaît modulable, qualité de plus en plus recherchée par les Français. La plupart veulent vieillir chez eux quitte à adapter leur habitation au fil de l’âge.
Quant à l’espace vertical, une révision est à prévoir : alors que les Français ont grandi de 7 centimètres en soixante ans, la hauteur sous plafond a baissé de 27 cm ...
L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location nouvellement signés ou renouvelés. Ils ne concernent pas les locations saisonnières ou encore les contrats reconduits tacitement. Il est en vigueur à Paris et à Lille, depuis le 1er juillet 2019 pour la capitale et le 1er mars dernier pour celle de Flandres.
Pour rappel, il constituait l’une des mesures phares de la loi Alur du 24 mars 2014 qui l’avait créé à titre expérimental pour lutter contre la flambée des loyers dans les zones tendues ne permettant plus aux ménages de se loger à proximité des centres villes.
Il permet aux communes d’imposer un plafonnement des loyers fixé à 20 % du loyer de référence. Celui-ci est arrêté selon les données de l’Observatoire des loyers en fonction du quartier et du type de logement (nombre de pièces, location nue ou meublée, date de construction de l’immeuble).
Les collectivités ont jusqu’au 23 novembre pour en faire la demande auprès de leur préfet. Certaines l’ont déjà sollicité. Il en va ainsi des intercommunalités Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) et Pleine commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse). Elles devraient être rejointes par Aix-Marseille, Bègles, Bordeaux, Lyon, Montpellier et Villeurbanne.
Cette étude a été réalisée à partir des travaux des observatoires locaux des loyers sur 25 agglomérations (l’agglomération parisienne n’a pas été prise en compte en raison de son étendue). L’objectif était de mesurer l’impact de la production de logements neufs sur l’évolution des loyers après 2005 par comparaison avec ceux pratiqués entre 1991 et 2005.
« In fine, pour les biens loués depuis moins de deux ans, les écarts de loyers entre les deux périodes de construction (1991-2005 et après 2005) sont généralement faibles, » conclut l’analyse.
La raison tient aux caractéristiques différentes de ces logements par rapport à la période précédente. Après 2005, les appartements neufs sont généralement des 3 pièces situés en périphérie des « villes centres » des agglomérations alors que sur la période précédente, le marché comprenait davantage de studios et de logements situés en centre-ville.
Le coût du foncier est en effet plus accessible en banlieue et les loyers plafonnés des biens en défiscalisation sont généralement comparables à ceux des « villes centres » et de leur petite couronne, assurant aux bailleurs une rentabilité́ proche de celle obtenue avec un investissement dans l’ancien, notamment au sein des marchés tendus.
Sur des plus grands logements (4 pièces), le rendement locatif est généralement plus faible (aussi bien dans le neuf que dans l’ancien) et la demande est moindre. Les ménages demandeurs de ce type de logement s’orientent davantage vers l’accession à la propriété́. Quant aux studios, ils captent une large part du marché étudiant avec des loyers élevés sous la pression d’une forte demande, un parc diffus difficile à concurrencer avec des produits d’investissement locatif qui imposent un plafonnement encore plus strict des loyers pour les petites surfaces.
Le chiffre :
Dans le parc locatif privé construit après 2005, la part de logements encouragés par des incitations fiscales est prédominante.
Sur les 820 000 logements loués vide dans le parc privé en 2016, 700 000 à 800 000 d’entre eux auraient fait l’objet d’incitations fiscales à l’investissement dans le neuf.
La loi Elan du 23 novembre 2018 a instauré l’obligation de réaliser une étude géotechnique des sols pour toute vente d’un terrain à bâtir située dans une zone de sols argileux.
Ce dispositif, entré en vigueur le 1er janvier 2020, a été précisé dans deux arrêtés du 22 juillet 2020. Le premier définit le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au mouvement de terrain suite à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Le second fixe les techniques particulières de construction dans ces mêmes zones.
Pour savoir si son terrain est concerné par ces mesures, une carte interactive est disponible sur le site www.georisques.gouv. fr.
En cliquant sur « Choix des couches », il est possible de connaître le niveau d’exposition (faible, moyen, fort). Seuls les terrains à exposition moyenne ou forte doivent faire l’objet de ces mesures spécifiques.
Arrêtés du 22 juillet 2020
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